Dokumentacija pri nakupu nepremičnine

Ko kupujete nepremičnino je dobro vedeti, katero dokumentacijo je treba podrobno pregledati in kje jo lahko pridobite. Sprehodite se skozi popisane korake in preberite, katere dokumente boste potrebovali za sklenitev kupoprodajne pogodbe ter kaj še potrebujete v primeru, da boste za nakup potrebovali kredit.

1. korak – Preverjanje podatkov in stanja nepremičnine v zemljiški knjigi

Je prodajalec, ki prodaja nepremičnino, tudi dejanski lastnik nepremičnine? So na nepremičnino vpisane kakšne plombe ali omejitve, je obremenjena s hipoteko? Vpogled v zemljiško knjigo je javen in brezplačen, dostopen je preko spletnega portala e-Sodstvo.

2. korak – Preverjanje, ali ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja

Pri nakupu stanovanja ali hiše je potrebno preveriti obstoj pravnomočnega gradbenega in/ali pravnomočnega uporabnega dovoljenja.

Če kupujete zemljišče, je potrebno preveriti prostorske omejitve za gradnjo na zemljišču – potrdilo o namenski rabi zemljišča oz. lokacijsko informacijo.

Vse naštete informacije pridobite na občini, kjer nepremičnina leži.

3. korak – Dogovor o ceni in ostalih podrobnostih prodaje za kupoprodajno pogodbo

Dogovoriti se morate za natančno ceno nepremičnine, način plačila, plačilo davkov, taks, stroškov overitev, vse morebitne pogoje in sankcije za neizpolnitev pogodbe ter določiti morebitna zavarovanja za izpolnitev pogodbe (npr. določitev are).

Vse dorečene podrobnosti prodaje bodo del kupoprodajne pogodbe.

Nasvet: Če ne kupujete nepremičnine preko nepremičninske agencije, vam lahko prodajno pogodbo sestavi notar.

4. korak – Dokumentacija nepremičnine

Vso to dokumentacijo boste tudi potrebovali, če boste nakup nepremičnine financirali s kreditom.

• podatek o zemljiškoknjižnem identifikatorju – zemljiškoknjižni izpisek (pridobite preko portala e-sodstvo),
• osnutek kupoprodajne pogodbe ali kopija že overjene kupoprodajne pogodbe (uskladite s prodajalcem oz. nepremičninsko agencijo),
• fotokopija splošnih pogojev prodaje v primeru novogradnje stanovanjskih enot (pridobite pri investitorju/nepremičninski agenciji),
• potrdilo o namenski rabi zemljišča – lokacijska informacija (pridobite na občini),
• izjave občine, solastnikov in etažnih lastnikov, če gre za majhno etažno skupnost do največ pet etažnih enot in dva ali več lastnikov enot, da ne uveljavljajo zakonite predkupne pravice (podpis lastnika/ov mora biti overjen na upravni enoti ali pri notarju),
• potrdilo o plačani ari ali delu kupnine iz lastnih sredstev.

5. korak – Podpis kupoprodajne pogodbe

Kupec in prodajalec podpišeta kupoprodajno pogodbo.

6. korak – Plačilo davka

Davek na promet z nepremičninami poravnata prodajalec ali kupec, razdeljeno glede na izhodiščna določila. V določenih primerih mora prodajalec poravnati še DDV in davek od dobička iz kapitala.

Prijavo za odmero davka mora vložiti v roku 15 dni po sklenitvi kupoprodajne pogodbe in v 30 dneh ta davek plačati. Finančna uprava potrdi plačilo davka z žigom na kupoprodajni pogodbi.

7. korak – Overitev kupoprodajne pogodbe pri notarju

Pri notarju se oglasita kupec in prodajalec ter s seboj prineseta:

• osebni dokument,
• podpisano kupoprodajno pogodbo,
• potrdilo o namenski rabi zemljišča (iz občine).

Po plačilu davčnih obveznosti notar overi podpis na kupoprodajni pogodbi in jo shrani. Overitev prodajalčevega podpisa je pogoj, da bo kupec lahko vpisal lastninske pravice v zemljiško knjigo. Če nakup poteka preko nepremičninske agencije, lahko pogodbo shrani tudi nepremičninska agencija. Stroške overitve podpisa na kupoprodajni pogodbi običajno nosi prodajalec.

8. korak – Vpis v zemljiško knjigo

Kupec vloži predlog za vpis svojega lastništva nepremičnine v zemljiško knjigo. Postopek vpisa lahko najenostavneje izvedete preko notarja. Lahko pa tudi vložite vpis osebno v času uradnih ur na sodišču ali po elektronski poti, za kar potrebujete elektronski podpis in varen poštni predal.

Stroške overitve vpisa v zemljiško knjigo običajno nosi kupec.

Čestitamo, zdaj je nepremičnina formalnopravno vaša!