Zavarovanje in druge skrivnosti stanovanjskega kredita

Z mojo drago sva se spoznala, ko sva bila še oba študenta. Na študentskem žuru, kje drugje. Enem od tistih ob četrtkih zvečer v zaklonišču študentskega doma, z domačim refoškom, dobro muziko, slabo osvetljavo in še slabšim prezračevanjem. Začuda sva oba tudi diplomirala, dobila prve službe in se vselila v najino prvo skupno, dvosobno podnajemniško stanovanje.

Ko je prišel prvi otrok, se je najin vzorno pospravljen in urejen življenjski prostor naenkrat spremenil v minsko polje kock, igračk, barvic, slikanic in drugih trenutno aktualnih igralnih pripomočkov. Seveda se je najino ljubo dete skozi to minsko polje vozilo s triciklom. Ali s poganjalčkom. Ali pa z električnim avtomobilčkom. Vse razpoložljive kotičke sva zapolnila z omarami za oblačila in omaricami za plenice, vlažilne robčke, kremice, slinčke, termometre in kopico drugih, samo nadobudnim staršem poznanih in absolutno nujno potrebnih stvari, medtem ko se je športna oprema za nedoločen čas preselila v klet mojih staršev.

Ko zmanjka kvadratov

Potem je moja draga naznanila, da je drugič noseča. Srečni očka pa je začel razmišljati, kam bomo sploh dali še enega otroka, če pa že prvi hodi po svojih igračah in najinih glavah. Po dolgih večerih raziskovanja, računanja ter usklajevanja želja in možnosti je padla odločitev: gradila bova!

Po nadaljnjih mesecih raziskovanja, računanja ter usklajevanja želja in možnosti sva se odločila za gradnjo lastne hiše. K sreči nama je bilo prihranjeno iskanje (in nakup) gradbene parcele, saj sta nama jo ob svoji hiši prijazno odstopila njena starša, še vedno pa naju je čakal projekt financiranje.

Takoj nama je bilo jasno, da brez stanovanjskega kredita ne bo šlo. Najini prihranki so s kar nekaj kompromisi zadoščali le za notranjo opremo, celotno izgradnjo pa je bilo treba financirati z bančnim posojilom.   

Naj se lov (na banko) začne

Preden sva se podala v iskanje primerne banke, sva se na spletu dodobra izobrazila, opravila kopico informativnih izračunov in si postavila najine okvirje in cilje:

  • ne bova obremenjevala staršev;
  • čim manj dodatnih stroškov kredita;
  • fiksna obrestna mera;
  • možnost izplačila v gotovini.

Zakaj med pogoje nisva dala najnižje obrestne mere? Že med pregledom pogojev za kredit na spletu sva ugotovila, da za dodatne storitve (zavarovanja, računi, cenitve ipd.) lahko odštejeva veliko več kot dejansko prihraniva z ugodnejšo obrestno mero, ki nama jo banke ob teh dodatnih storitvah ponujajo.

Pomembno je zavarovanje

Zavarovanje stanovanjskega posojila se izkazalo za ključno postavko, saj je neposredno vplivalo na dva od najinih treh pogojev. Različne banke so nama ponudile različne možnosti zavarovanj:

  • zavarovanje s hipoteko;
  • zavarovanje preko zavarovalnice;
  • zavarovanje s poroki;
  • zavarovanje z zastavo vrednostnih papirjev in/ali depozitov.

Vse opcije razen hipoteke so pri naju odpadle že takoj na začetku: vrednostnih papirjev nisva imela, s privarčevanim depozitom sva nameravala financirati notranjo opremo, najinih bližnjih nisva hotela obremenjevati s poroštvom, dodatni stroški kredita ob zavarovanju preko zavarovalnice pa so bili previsoki.

Kaj točno je zavarovanje s hipoteko?

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini in je najpomembnejša oblika zastavne pravice, ki je zavarovana z vpisom v zemljiško knjigo. Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Zastavitelj na nepremičnini ohrani posest in jo še naprej nemoteno uporablja.

Povedano po domače: kredit zavaruješ z zastavo hiše, ki je sicer še naprej tvoja, jo pa banka lahko proda in s kupnino poplača kredit, če ga ne odplačuješ. Do tega sicer pride zelo redko, saj je tudi v primeru težav z odplačevanjem kredita bankam v interesu rešitev problemov z dogovorom (reprogramiranje kredita, odlog odplačevanja).

Tudi pri zavarovanju s hipoteko pa pri nama ni šlo vse popolnoma gladko. Banka namreč pri zastavi nepremičnine upošteva parcelo in vse stavbe na tej parceli. V najinem primeru, ko sva nameravala graditi na parceli njenih staršev, bi to pomenilo, da bi parcelo in tudi svojo hišo kot zavarovanje za najin kredit dejansko zastavila tast in tašča. Temu smo se izognili tako, da smo z novo parcelacijo njuno parcelo razdelili, najin del pa sta nama podarila z darilno pogodbo.

Majhne skrivnosti velikih prihrankov

Po nasvetu bančnega svetovalca sva najprej pridobila gradbeno dovoljenje in s tem povečala vrednost parcele. Želeni znesek kredita za izgradnjo hiše na ključ je na koncu znašal malo manj kot 80 % ocenjene vrednosti parcele in ocenjene končne vrednosti hiše, kar je zadoščalo za zavarovanje.

Dodatne stroške kredita sva zmanjšala še takole:

  • Zaradi najinih čisto povprečnih plač ena sama ne bi zadoščala za celoten znesek kredita. Ker pa na banki Sparkasse upoštevajo dohodke celotnega gospodinjstva, sva lahko skupaj (jaz sem bil kreditojemalec, žena pa porok) vzela samo en kredit in s tem imela tudi samo enkratne stroške odobritve in notarja.
  • V banki niso zahtevali nobenih dodatnih zavarovanj (npr. življenjskega).
  • V strošku odobritve kredita so bili že vključeni vsi stroški postopka razen notarja (cenitve, pravni pregled).
  • Ker sta odprtje transakcijskega računa in prenos osebnega dohodka pogoj pri najemu stanovanjskega kredita, sva si izbrala Udobna pozitivna računa, ki nimata stroškov vodenja, dokler imava na njiju vsaj 1.000 €.

Prihranila sva tudi pri samih stroških gradnje, saj v banki Sparkasse omogočajo izplačilo kredita v gotovini brez predhodnih računov in predračunov (dovolj so samo fotografije izvedenih del), zaradi česar sva pri izvajalcu dobila dodaten popust.

Kaj pa obrestna mera?

Že takoj sva se odločila za fiksno obrestno mero. Ta je sicer na začetku višja od spremenljive, kar pomeni, da so tudi mesečni obroki višji, vendar pa je nama več kot nižja anuiteta pomenilo to, da se izogneva tveganju.

Pri spremenljivi obrestni meri so sicer trenutno mesečni obroki res nižji, vendar pa obstaja velika verjetnost, da se bo EURIBOR (obrestna mera, ki je osnova spremenljive obrestne mere) v prihodnjih letih postopoma višal. S tem bodo rasli tudi mesečni obroki, pri najini fiksni obrestni meri pa bodo mesečni obroki ostali enaki od začetka do konca odplačevanja kredita.

Nasvet za konec

Ponudba stanovanjskih kreditov na trgu je velika, prav tako je veliko možnih kombinacij. Postavite si realne cilje in ne precenjujte svojih finančnih zmožnosti. Razmišljajte dolgoročno, vzemite si čas ter pridobite čim več informacij. Za brezplačen nasvet glede stanovanjskega kredita oddajte svoje kontaktne podatke in vas bomo poklicali. Predvsem pa verjemite vase in v svoje sanje o novem domu!

Mogoče vas zanima tudi?