Najem ali nakup nepremičnine?

O lokalnih posebnostih in evropskem povprečju

V vseh članicah Evropske unije je delež prebivalstva, ki živi v lastniških stanovanjih, višji od deleža živečih v najemniških stanovanjih. Lastništvu so najbolj naklonjeni Romuni, kjer v lastniških stanovanjih živi kar 96 % prebivalstva. Na spodnjem delu lestvice je Nemčija, kjer v lastniških stanovanjih prebiva 52 % populacije. Zanimivo je, da v tem delu Evrope samo v Švici, ki ni članica EU, delež najemnikov presega delež stanujočih v lastniških stanovanjih.

Tudi Slovenci smo naklonjeni lastništvu. V lastniških nepremičninah prebiva okoli 70 % Slovencev, kar je primerljivo s povprečjem EU. Smo pa Slovenci, ki že pregovorno radi gradimo hiše, v samem evropskem vrhu po deležu prebivalstva, živečega v hišah. Natančneje s 65 % prebivalstva, živečega v hišah, zasedamo v EU visoko drugo mesto, takoj za sosedi Hrvati.

Koraki do novega doma

Slej ko prej v življenju si želimo ustvariti svoj lasten dom. Kje, s kom, kupiti ali najeti so vprašanja, ki sodijo zraven. Nekaj napotkov:

1. Iskreno si odgovorite na vprašanje, kakšen dom si želite.

Čim bolj iskreno boste odgovorili, tem lažje boste v kasnejših fazah sprejemali kompromise, saj boste dobro vedeli, kaj vam je resnično pomembno in čemu ste se pripravljeni odreči.

Kje in s kom si želite ustvariti dom? Zelo pomembno vprašanje! Kje se vidite čez eno, pet in petnajst let? Kakšen dom bi ustrezal vašemu življenjskemu stilu in navadam? Kaj vam je všeč? Če ne kupujete ali najemate sami, je želje partnerjev smiselno v ključnih točkah uskladiti.

2. Želje uskladite s finančnimi zmožnostmi

Želje je treba v tem koraku uskladiti s finančnimi zmožnostmi. Zelo verjetno boste morali sprejeti kak kompromis.

Za začetek preglejte obstoječe finance in izračunajte, kako bi najem ali nakup vplival na vaše prihodnje finančno stanje.

Različni strokovnjaki so si enotni, da za stroške bivanja (najemnina, obroki za stanovanjski kredit, stanovanjsko zavarovanje, mesečni stroški ogrevanja, vzdrževanje, upravnik …) ne smemo porabiti več kot 30 odstotkov vseh svojih mesečnih prihodkov.

Pri izračunih bodite realni in v okviru svojih finančnih zmožnosti. Finančne obveznosti se ne bodo poplačale same od sebe. 

3. Išče se dom!

Uskladitev želja s finančnimi možnostmi pripelje do odločitve. Ta, kakršna koli že je, je sedaj na dlani. Sledi iskanje primernega stanovanja ali hiše, bodisi za najem ali nakup. Čeprav se morda zdi, da ste že skoraj pri koncu, lahko prihajajoča faza traja dlje, kakor ste pripravljeni verjeti. Ne obupajte. Saj vendar iščete svoj novi dom!

Nakup!

Odločitev je padla. Kupili boste. Da se nakup nepremičnine, ki naj postane dom, ne sprevrže v nočno moro, si odgovorite na spodnja vprašanja in sproti, ko se spoprijemate z nepremičninskim trgom, preverjajte, kako trdna so vaša stališča.

Novo ali rabljeno?

Prednost novega stanovanja je … da je novo. Uredimo si ga po svojih željah, obnova pa ni potrebna. Po drugi strani je cena višja od cen rabljenih stanovanj, možne so tudi skrite oziroma še neodkrite napake, ki se lahko pojavijo kmalu po vselitvi. S tega vidika strokovnjaki priporočajo malo rabljena stanovanja, stara od 5 do 10 let, pri katerih so morebitne skrite napake že odpravljene, pa tudi cena je po pravilu nižja kakor pri novogradnjah.

Še enkrat premislite finančni vidik investicije!

Ko ste v akciji za najboljšo kupčijo in hodite na oglede, vam Excelove tabele, ki ste si jih zastavili v fazi načrtovanja, pridejo zelo prav.

Poznate vse stroške, ki dvignejo nakupno ceno nepremičnine (posrednik, notarske storitve, zavarovanja …) in mesečne stroške? Kako je z opremo in obnovo? Napačni izračuni vas v tej točki lahko zelo drago stanejo, zato se jim velja izogniti.

Pred dokončno odločitvijo preverite tudi pravno stanje nepremičnine in zemljišča v zemljiški knjigi. Tako se boste prepričali, da na nepremičnini ni plomb ali hipotek.

Stroški in trajanje obnove? Oprema stanovanja?

Kaj vse nameravate postoriti do vselitve, kaj lahko počaka in koliko bosta opremljanje ali prenova stala?

Prenova starejšega stanovanja je zahteven projekt, ki se zna zavleči in preseči prvotno načrtovane stroške. Če nimate izkušenj, je v tej fazi smiselno vključiti strokovnjaka, ki bdi tako nad izvedbo kot nad stroški in časovnico.

V tej fazi se pojavi še eno ključno in mnogokrat stresno vprašanje: koliko časa imate od nakupa do vselitve? Na dobrega keramičarja ali kakega drugega mojstra se lahko čaka po več mesecev …

Stanovanjski kredit?

Našli ste svoj novi dom, ki najbolje ustreza vašim zahtevam in finančnim zmožnostim. S prodajalcem ste se uskladili glede končne cene, are in ostalih pogojev. Ponotranjili ste dejstvo, da boste odslej kar nekaj prihodkov namenjali za odplačevanje kredita in da boste vse svoje prihranke – razen zlate rezerve – namenili za kupnino. Čutite, da je res pravi čas, da si ustvarite novi dom …

Če prikimavate, bo naslednji korak – dogovor z banko o financiranju – samo še pika na i, preden začnete z obnovo ali pakiranjem kovčkov. Življenje se ne začne (niti ne konča) s »kreditom«, se pa prav gotovo z vselitvijo v nov dom.

Najem

Najpogostejša dilema glede najema, ki ste jo ovrgli že v procesu načrtovanja, je, zakaj bi zapravljali denar za najemnino, če lahko za enak znesek odplačujete kredit.

Pogosto je najem začasna rešitev na primer pred nakupom nepremičnine, obstajajo pa tudi drugi razlogi za najem. Prednost je zagotovo ta, da ima najemnik možnost svobodnejše izbire lokacije. Če ugotovite, da vam lokacija ne ustreza, lahko hitro in enostavno poiščete novo. Najem pomeni tudi manjše tveganje, v primeru da vrednost nepremičnin pada, saj to ni najemnikova skrb. Tukaj je seveda še kredit, ki ga najemnik ne plačuje, in vse skrbi povezane z njim.

Vendar tudi najem zahteva premišljen pristop, pogosto pa tudi malce sreče, da najdete to, kar iščete.

Stroški

Kolikšni so stroški najema ter vsi ostali stroški, ki jih boste mesečno plačevali? Koliko vam ostane za varčevanje, če v prihodnosti načrtujete nakup nepremičnine?

Praviloma stroške obnove in vzdrževanja najetega stanovanja nosi najemodajalec, kar pomeni, da teh bremen ne nosite vi. Tako vam več ostane za varčevanje. Tudi v primeru najema ne namenite zanj več kakor 30 % svojih prihodkov.

Pogodba o najemu

Zakon zahteva pisno obliko najemne pogodbe, čeprav v praksi mnogokrat ostane pri ustnem dogovoru. Kot najemnika vas pogodba ščiti pred tem, da bi vas lastnik čez noč postavil na cesto ali zvišal najemnino, saj so pravice in obveznosti opredeljene v pogodbi.

Pred podpisom pogodbe si stanovanje oglejte. Fotografirajte morebitne napake ali poškodbe v stanovanju in zahtevajte od lastnika, da jih odpravi. V nasprotnem primeru jih navedite v zapisniku, ki ga napišete ob prevzemu stanovanja. Tako se izognete sporom, ki lahko iz nastale situacije sledijo.

Kaj mora imeti najeta nepremičnina, da postane vaš začasni dom?

Kakšno, kako veliko stanovanje potrebujete? Ga lahko preuredite in kakšne stroške bo to povzročilo? Kako dolgo nameravate ostati in kakšne načrte ima s stanovanjem lastnik?

Če bo novi dom prevelik, boste zanj brez potrebe plačevali več, kot je treba. Po drugi strani pa vas bo premajhno stanovanje hitro prisililo v ponovno reševanje stanovanjskega problema.

Najemodajalec

Kakšne odnose z najemodajalcem si želite? Temelj dobrih odnosov je pisna najemna pogodba. In pa iskrenost. Ohranitev dobrih odnosov z lastnikom pomembno vpliva na mirno bivanje v našem novem domu. Za to ni pametno najemodajalcu prikrivati, na primer da kadite ali da z vami živi hišni ljubljenček. Veliko bolje je, da se glede pogojev in pričakovanj dogovorite takoj na začetku.

Naj bo vaš naslednji dom hiša z bazenom ali ljubka garsonjera – ustvarite si takšnega, da se boste v njem dobro počutili in se vanj radi vračali. Pa srečno!

Mogoče vas zanima tudi?