Kaj je hipoteka?

Kaj moramo vedeti o hipotekarnem kreditu in prodaji ali nakupu stanovanja, ki je pod hipoteko?

Nakup nepremičnine praviloma sodi med največje finančne zalogaje v življenju, ki jih le redki srečneži zmorejo v celoti financirati iz lastnih sredstev. Veliko več je takih, ki najamejo stanovanjski kredit.

Kadar potrebujemo večjo vsoto denarja z daljšo dobo odplačevanja, pride v poštev hipotekarni kredit. Poenostavljeno povedano gre pri slednjem za to, da sredstva, ki si jih sposodimo pri banki, zavarujemo tako, da zastavimo bremen prosto nepremičnino, ki jo imamo v lasti in katero lahko tudi po zastavi prosto uporabljamo.

Čeprav je hipotekarni kredit že dolga leta eden najbolj pogostih bančnih produktov na področju stanovanjskih kreditov, še vedno velja zmotno prepričanje, da je nepremičnino, obremenjeno s hipoteko, nemogoče prodati. Ali pa, da se velja izogniti nakupu nepremičnine, ki je pod hipoteko, ker bomo imeli probleme. To seveda ne drži.

Za vse, ki jih pestijo vprašanja in pomisleki, smo pripravili najpogostejša vprašanja, ki nam jih zastavljajo naši komitenti. Ključne pojme in osnovne informacije o kreditih pa najdete tukaj Kako izbrati najbolj ugoden stanovanjski kredit? Kaj pomenijo vsi vpleteni bančni izrazi?

Pogosta vprašanja & odgovori

Kaj je hipoteka?

Hipoteka je zastavna pravica upnika na nepremičnini in je najpomembnejša oblika zastavne pravice in se ustanovi z vpisom v zemljiško knjigo.

Kreditojemalcu, ki se odloči, da zastavi nepremičnino (bodisi tisto, v kateri živi, ali katero drugo), omogoči, da dobi dovolj visok kredit, ki bi ga sicer težko dobil. Ne glede na zastavo nepremičnine lahko lastnik v času odplačevanja kredita le to nemoteno uporablja.

Upniku (v primeru hipotekarnega kredita je to banka) omogoča, da se v primeru morebitnega neplačevanja kredita le ta poplača iz zastavljene nepremičnine pred vsemi drugimi upniki.

Kaj je stanovanjski hipotekarni kredit?

Stanovanjski hipotekarni kredit je bančni produkt, ki je namenjen prenovi, gradnji ali nakupu nepremičnine. Temelji na zastavi nepremičnine.

Večina kreditojemalcev se odloči za to vrsto kredita, ker omogoča, da si sposodijo višji znesek kredita z daljšo odplačilno dobo. Višina kredita lahko znaša tudi do 80 % vrednosti zastavljene nepremičnine. V primeru novogradnje se višina kredita določi na podlagi prihodnje vrednosti nepremičnine tj. vrednosti po dokončanju gradnje.

Katere nepremičnine lahko zastavimo?

Predmet hipoteke je točno določena nepremičnina, ki služi za zavarovanje točno določene terjatve.

Zastavimo lahko hišo, stanovanje, vikend ali stavbno zemljišče, ki je prosto bremen.

Za zavarovanje iste terjatve se hipoteka lahko ustanovi na več nepremičninah, ki skupaj zagotovijo dovolj visoko vrednost za poplačilo zavarovane terjatve. Ustanovitev hipoteke na več nepremičninah imenujemo skupna hipoteka.

Ali lahko s hipoteko obremenimo svoj delež etažne lastnine v večstanovanjskih zgradbah?

Da. Soglasje ostalih solastnikov za zastavo etažne lastnine ni potrebno. Soglasje ostalih solastnikov je potrebno pri nakupu nepremičnine (ti. izjava o ne uveljavljanju predkupne pravice), če je v stavbi manj kot 5 stanovanj in sta vsaj 2 etažna lastnika.  

Ali lahko za zavarovanje ene terjatve zastavimo več nepremičnin? 

Da, lahko. Zastavimo lahko več nepremičnin, ki skupaj zagotavljajo poplačilo zavarovane terjatve.

Gre za tako imenovano skupno hipoteko, postopek za nastanek pa poteka na enak način, kot če bi zastavili samo eno nepremičnino.

Od navadne hipoteke se razlikuje po tem, da v primeru, da se kredit ne odplačuje in je banka primorana odprodati nepremičnino, le ta sama določi vrstni red odprodaje zastavljenih nepremičnin.

Kakšne posledice prinaša vpis hipoteke v zemljiško knjigo?

Ob najemu hipotekarnega kredita pri notarju podpišete pogodbo, ki je osnova za to, da banka na zastavljeno nepremičnino vpiše hipoteko, laično jo imenujemo tudi plomba. Plomba v resnici pomeni pomožni vpis, ki označuje, da je bil začet zemljiškoknjižni postopek, o katerem pa sodišče še ni dokončno odločilo.

Z vpisom hipoteke banka postane prvi upnik in se zavaruje za primer, da ne bi več mogli odplačevati kredita. V skrajnem primeru bi tako banka lahko prodala zastavljeno nepremičnino in iz prodajne vsote poplačala svojo terjatev. Vendar je to skrajni ukrep, katerega si ne želita niti banka niti kreditojemalec.

V primeru, da pri odplačevanju kredita pride do težav, se je potrebno čimprej oglasiti pri svojem bančnem svetovalcu, da skupaj najdete ustrezno rešitev. Tako kot vi, si tudi banka ne želi, da bi se znašli v skrajni situaciji, ko bi bilo potrebno zastavljeno nepremičnino prodati. Tudi v praksi so takšni primeri redki.

Ali lahko prodam nepremičnino, ki je obremenjena s hipoteko?

Da. Hipoteka iz pravnega ali tehničnega vidika ni ovira za prodajo nepremičnine.

Res pa je, da hipoteka s spremembo lastništva ne preneha, zato je prodajalcu nepremičnine na voljo več možnosti, kako poplačati kredit in posledično razbremeniti nepremičnino, ki jo prodaja. Prodajalec ima naslednje možnosti:

  • preostanek kredita lahko odplača iz prihrankov,
  • preostanek kredita odplača z novim kreditom,
  • preostanek kredita lahko odplača s kupnino prodane nepremičnine.

Kako poteka poplačilo hipotekarnega kredita iz prihrankov?

Hitro in enostavno. Svetujemo, da se oglasite pri svojem bančnem svetovalcu. Ta vam bo pripravil končni obračun kredita, na podlagi katerega dokončno poplačate kredit. Ko je kredit poplačan, banka izda izbrisno pobotnico, ki je potrebna za izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Izbrisno pobotnico je potrebno izročiti notarju, ki predlaga izbris hipoteke v zemljiški knjigi.

Obstoječ hipotekarni kredit želim odplačati z novim kreditom. Kako naj se tega lotim?

Gre za pogosto situacijo, kadar je obstoječe stanovanje ali hiša premajhna in se odločate za nakup večje nepremičnine.

Tudi v tem primeru vam svetujemo, da se oglasite pri svojem bančnem svetovalcu in mu predstavite svoje načrte in želje. Bančni svetovalec vam bo predlagal rešitev, ki bo prilagojena vaši specifični situaciji: poleg vaših prihodkov bo upošteval, koliko kredita morate še poplačati, koliko prihrankov imate in kolikšen bo znesek kupnine za novo stanovanje.

Podrobnejše informacije o kreditni sposobnosti najdete tukaj: Koliko kredita lahko dobim in kaj vpliva na mojo kreditno sposobnost?

Kako poteka poplačilo hipotekarnega kredita iz kupnine prodanega stanovanja?

Tudi tovrstnih situacij je veliko. Denimo, da se starejši par odloči prodati večje stanovanje v centru mesta in se preseliti v cenejše stanovanje v manjšem naselju (ali na vikendi), preostanek kupnine pa nameniti poplačilu kredita, ki bi ga sicer morala odplačevati še par let. Ali pa, da ste podedovali nepremičnino, v katero se boste preselili, kupnino od prodanega stanovanja pa namenili za poplačilo kredita in obnovo novega bivališča.

Tudi v tem primeru bo bančni svetovalec znal najbolje svetovati, kako najhitreje in brez zapletov izpeljati zastavljen projekt, zato ne odlašajte z obiskom. Ponudili vam bomo personalizirano rešitev, karseda prilagojeno vašim potrebam in željam.

Ali lahko kupim nepremičnino, ki je obremenjena s hipoteko?

Da. Hipoteka ni ovira za nakup nepremičnine, vendar pa s prenosom lastništva le ta ne preneha učinkovati samodejno.

Če se zanimate za nakup nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, se je potrebno dogovoriti s prodajalcem nepremičnine, da uredi vse potrebno, da bo hipoteka ob nakupu nepremičnine izbrisana. Do izbrisa pride, ko je kredit poplačan in banka izda ustrezen dokument, imenovan izbrisna pobotnica, ki je osnova za izbris hipoteke iz zemljiške knjige.

Kako poteka izbris hipoteke?

Hipoteka na zastavljeni nepremičnini se lahko izbriše, ko je upnikova terjatev poplačana. To se lahko zgodi ob redni zapadlosti kredita, ko se odplačilna doba konča in je kredit v celoti poplačan, ali pa predčasno, če se kreditojemalec odloči za predčasno poplačilo, na primer v primeru prodaje nepremičnine.

Izpis hipoteke se ne zgodi samodejno, ampak ga morate zahtevati na sodišču. Ko je upnikova terjatev poplačana, je upnik, torej banka, dolžna izdati izbrisno dovoljenje oz. izbrisno pobotnico, s katero dovoli izbris hipoteke. Izbrisno pobotnico prevzamete na banki in jo nato izročite notarju, ki na vašo zahtevo vloži predlog za izbris v zemljiško knjigo. 

Krediti Sparkasse

V vsake sanje je lažje verjeti, ko imate ob sebi pravo banko. Še lažje pa jih je pretvoriti v resničnost s krediti, ki financirajo vaše sanje.

Mogoče vas zanima tudi?